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全年均价19710元/㎡!18个月卖完库存!丨2021柯桥区楼市年度报告

2022-09-23 15:30:46 489

摘要:一.2021年柯桥区月度成交情况截至12月30日,2021年柯桥区商品住宅累计成交13749套,成交面积约163万方,成交均价约19710元/㎡。从每月成交来看,前三季度除6月外,每月都能保持千套以上的成交量。第四季度成交下降明显,尤其10...

一.2021年柯桥区月度成交情况



截至12月30日,2021年柯桥区商品住宅累计成交13749套,成交面积约163万方,成交均价约19710元/㎡。


从每月成交来看,前三季度除6月外,每月都能保持千套以上的成交量。第四季度成交下降明显,尤其10月仅成交539套。


二.2021年柯桥区各板块主力在售项目成交套数/成交面积



2021年柯桥区主力在售项目共成交约9522套,成交面积约109.4万方。


2021年柯桥的成交情况,可以用“周边包围城区”来形容:由于城区供应偏少,周边板块反而成为新房成交的主力。


比如2021年柯桥成交最多的板块,是钱杨板块。成交套数占柯桥区总成交的26.2%,成交面积占柯桥总成交的24.3%。


紧随其后的,是房源较为充足的柯岩、柯西两个板块。


今年柯岩地王楼面价破2.6万/㎡,相较之下,主力在售的高层、洋房均价仅约2万/㎡左右。


柯西板块内部分两大区块:一个坂湖南,成为柯桥高端项目聚集区;一个小赭区块,拥有价格优势和光明的规划前景。


最让人意外的板块,非夏履莫属,2021年成交量也突破千套。主要原因就是价格优势明显。


湖塘和平水是2021年柯桥成交量最小的两个板块,主要原因是2021年没有新房供应。


三.2021年柯桥区各板块存量情况(不含规划未公示项目)



至2021年年底,柯桥区主力在售项目存量约14539套,存量面积约212.7万方。根据2021年销售量,库存完全去化需18个月


存量最多板块是钱杨板块,高达3282套,占到柯桥总库存的22.6%,完全去化需要16个月的时间。存量主要集中在星澜城和还未开盘的元垄紫辰府。


其次是马鞍板块,存量达2173套,完全去化需要36个月时间,去库存压力最大。存量主要集中在万固江河汇和勤业未来城。


柯北存量主要集中在金樾玖著和禹洲印樾府。


柯西存量主要集中在还未开盘的元垄望品。


柯岩存量主要集中在金辉半岛云著和还未开盘的鉴湖明樾。


夏履存量主要集中在云溪里和融杭府。


平水由于2021年情况特殊,所以去化周期不做统计。板块存量主要集中在悦景湾和未开盘的桃源里。


福全兰亭存量最少。目前在售项目所剩房源均已不多,存量主要在还未开售的福源府。



4.2021年柯桥区各板块房价区间参考



1)柯桥普通住宅天花板破3万/㎡!


相较越城区的镜湖-老城“双城记”,柯桥区表现出十分清晰的“单核模式”:以城区为唯一核心,房价向周边呈阶梯式递减。


位于最高阶梯的,是柯东、柯西两个板块。这两个板块有一个共同特性,就是都拥有稀缺的城市大湖。


得益于城市大湖的“湖区效应”,再加上板块发展相对成熟,柯东的瓜渚湖畔和柯西的大小坂湖旁,都已成为绍兴难得的高端居住区。


而湖区内的高端项目,如柯东的湖畔悦园、柯西的烟波飞鹭,都已纷纷突破3万/㎡的天花板,成为柯桥房价的顶峰。


2)正在起飞的南北两翼


柯桥房价的第二阶梯,是位于柯桥城区的南北两翼——柯北和柯岩板块。


作为无缝接壤城区的板块,柯北、柯岩是接收城区外溢与发展红利的第一线,房价也紧跟城区:柯岩房价稳居2万+元/㎡,柯北房价更是已抵达3万/㎡的天花板


与此同时,这南北两翼也正迎来各自的高光时刻。


柯北作为双亚运场馆所在地,即将到来的亚运会将把它推向世界级舞台;柯桥未来之城的规划建设,也将让它成为柯桥最新的高能板块。


柯岩迎来文旅产业发展的高峰,尤其是围绕鉴湖的规划开发不断深化,已拆迁板块的高能焕新,宜居性和板块能级将大幅上升。


3)不可忽视的超新星板块


第三阶梯是两大超新星板块——福全兰亭板块、钱杨板块。这两大板块的共性,是都位于城市接壤处。


绍兴地铁1号线柯桥段开通、杭绍一体化绍兴片区规划,直接让钱杨板块跨入了“同杭时代”。成交量成为柯桥主力,房价也正打开2万元/㎡的大门。


位于柯越边界的福全兰亭板块,一直是价格洼地,借助金三角未来社区、福全枢纽,焕新板块核心区、深化与越城的融合,福全正成为绍兴交通的超级枢纽。


随着野生动物园、旷谷旅游综合体等超级文旅配套落地,兰亭也有了板块升级超级引擎。


4)三大价格洼地


在柯桥大部分板块触及2万/㎡,核心板块到达3万/㎡的现在,柯桥仍然有三大价格洼地板块存在,分别是马鞍、夏履、平水,板块均价在1.2万-1.4万/㎡


价格虽然低洼,板块的价值潜力却不容小觑。


马鞍产业基础雄厚,加上浙江大湾区的契机,正逐渐站上起飞的风口;

平水拥有极为丰盛的山水人文景观,越东路智慧快速路的开通,将彻底解决交通窒碍,成为撬动板块价值的杠杆;

夏履同样拥有优美的山水风光,同时还是柯桥融杭的桥头堡板块之一,板块前景值得看好。


(以上数据统计截止时间:2021年12月28日)


整体而言,柯桥楼市的表现一直十分稳健。


具体表现在:


土地出让比较克制,在售楼盘和待售楼盘较少,供应比较少;


总库存约14539套,面积约212.7万方,去化周期18个月,较为合理;


房源没有过度集中,而是较为均衡的分布在各个板块;


房价涨幅较为稳定。


随着融杭的不断深化,柯桥产业逐步升级,将进一步参与浙江大湾区、长三角一体化,区域能级也将不断升级。


健康、向好,这是我们对于2022年的柯桥楼市,最基础的判断。

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